个人或小规模纳税人提供劳务或服务时，需给对方单位提供发票（专票），此时需到税务机关代开发票。然而，许多具体细节，代开发票方与接收发票方的企业需清楚了解，不然可能会开具不合规发票，或者代开发票方会多交税款。因此，代开发票双方都应知晓以下几点：

一、 代开发票的地点

按照发票管理办法等的相关规定，只有自然人缴纳了增值税之后，才能够申请代开发票。正因如此，纳税人的申报纳税地点也就是代开发票的地点。下面的表格对代开发票地点的规定进行了汇总。

提示：

1、选择合适的地点，合法节税

各地执行的开票税率存在差异。自然人若要申请代开发票，首先可以咨询一下能够代开发票的税务局，之后再选择税负较低的税务局进行代开。

2、出租自然资源使用权是可以选择纳税地点的

根据增值税税目注释，自然资源使用权包含其他自然资源使用权。

二、代开发票的种类

个人去税务局一般只能代开增值税普通发票。

其他个人若要出租不动产，能够向不动产所在地的主管地税机关提出申请，以代开增值税发票，包括代开增值税专用发票。

三、代开发票的税率

（一）增值税

非转让或出租不动产业务的征收率是 3%。在 2022 年 1 月 1 日到 12 月 31 日期间，此项业务按 1%征收。

其他个人将其取得的不动产进行出租，适用优惠政策，按照 1.5%的税率进行征收

个人销售自己取得的不动产，这里的不动产不包括其购买的住房。应以所取得的全部价款和价外费用，减去该项不动产的购置原价或者取得不动产时的作价，得到余额作为销售额。按照 5%的征收率，来计算应纳税额。

个人将自己建造的不动产进行转让（这里的不动产不包括自己建造且自用的住房），把所取得的全部价款以及价外费用当作销售额，依据 5%的征收率来计算应当缴纳的税额。

常见的不征、免征增值税范围：

（1）销售额未达到每次（日）500元的，只代开不征增值税。

已办理了临时税务登记，并且月销售额未超过 10 万元，这种情况下可以免征增值税。

（3）农业生产者销售自产的农产品，免征增值税。

（4）从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜，免征增值税。

从事农产品批发、零售的纳税人所销售的部分鲜活肉蛋产品，是免征增值税的。

（6）个人销售自建自用住房免征增值税

其他免征增值税的项目，在《减免税政策代码目录》中有详细说明。该目录的地址为国家税务总局门户网站的首项，具体位置是纳税服务/减免税政策代码目录。

其他个人若采取一次性收取租金的形式出租不动产而获得租金收入，这种租金收入能够在与之对应的租赁期内进行平均分摊。并且，在分摊之后，每个月的租金收入如果没有超过 15 万元，那么就可以免征增值税。

（二）附加税费

城建税分为不同情况。在市区的，是增值税额的 7%；在县城（镇）的，是增值税额的 5%；不在市区、县城（镇）的，是增值税额的 1%。

（2）教育费附加，增值税额的3%；

（3）地方教育费附加：增值税额的2%。

2022 年 12 月 31 日期间，以上附加税费减半征收。

（三）个人所得税

1、非转让或出租不动产业务——存在着较大的行业和地区差异。

自然人从事经营所得时，代开发票的方式是按照开票销售额的一定比率来核定计算个人所得税。

自然人纳税人取得劳务报酬所得、稿酬所得和特许权使用费所得申请代开发票时，税务机关以及接受税务机关委托代开发票的单位为其代开发票，不再征收上述所得应缴纳的个人所得税。扣缴义务人需按照税法规定依法履行预扣预缴义务，并办理个人所得税全员全额扣缴申报。

代开发票单位包含税务机关以及接受税务机关委托代开发票的单位，这些单位会在发票备注栏内统一进行注明，注明的内容为“个人所得税由支付人依法扣缴”。

如果对代扣个税方面不太清楚，那么可以去查看我的另一篇文章，即《怎么判断代开的个人发票要不要代扣个税》

个人出租房屋获得的租金收入需按照“财产租赁所得”项目来计算并缴纳个人所得税，其税率是 20%。从 2001 年 1 月 1 日开始，对于个人出租房屋所得到的所得，暂时按照 10%的税率来征收个人所得税。

财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

财产租赁时所缴纳的税费。纳税义务人在进行财产出租的过程中，缴纳的教育费附加以及地方教育附加，能够凭借完税（缴款）凭证，从其财产租赁所得的收入里予以扣除。

（2）向出租方支付的租金。（适用于房屋转租）

纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用是可以扣除的。允许扣除的修缮费用每次以 800 元为限。如果一次扣除不完，可在下一次继续扣除，一直到扣完为止。

税法规定了费用扣除标准。对于财产租赁所得，当每次收入不超过 4000 元时，需减除 800 元的费用；而当每次收入在 4000 元以上时，要减除 20%的费用。

【提醒】个人财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。

3、个人转让二手房

个人转让二手房所得需按“财产转让所得”项目征个人所得税。在计算转让二手房收入的个人所得税应纳税所得额时，纳税人凭借原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，能够从转让收入中减去房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金以及有关合理费用。

个人在拍卖市场取得房屋拍卖收入并计征个人所得税时，需按照纳税人提供的合法、完整、准确凭证来扣除房屋原值；若无法提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，那就统一按照转让收入全额的 3%来计算缴纳个人所得税。

这类所得暂免征收个人所得税。

房屋产权进行无偿赠与时，若属于以下情形，那么对当事双方不征收个人所得税：

房屋产权所有人会把房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。同时，也会将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

房屋产权所有人死亡后，依法能够取得房屋产权的有法定继承人、遗嘱继承人以及受遗赠人。

离婚析产可用于分割房屋产权，这是夫妻对共同共有财产的一种处置方式。当个人因离婚而办理房屋产权过户手续时，不征收个人所得税。

四、代开发票流程：

（一）在办税服务厅指定窗口。

1.提交《代开增值税发票缴纳税款申报单》（见附件）；

2.自然人申请代开发票，提交身份证件及复印件。

（二）在电子税务局办理（有的地方自然人也可以办理）

1 登录电子税务局

点击“我要办税”界面，接着选择“代开增值税普通发票”或者选择“代开增值税专用发票”。

五、代开的发票开错了怎么办？

六、代开的发票丢失了怎么操作？

七、本文涉及到的相关政策

《增值税暂行条例》第二十二条关于增值税纳税地点

《财政部》《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）的附件 1《营业税改征增值税试点实施办法》有第四十六条规定。

国家税务总局发布了一则公告，公告编号为 2016 年第 14 号

国家税务总局公告 2016 年第 16 号中的《国家税务总局关于发布的公告》第十一条的第二款内容

国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知，其税总函〔2016〕145 号中的第二条第四款内容

《中华人民共和国发票管理办法》第十六条